Loi 16 et copropriétés : le guide complet (carnet d'entretien, fonds de prévoyance, attestation du syndicat)

Qu'est-ce que la Loi 16 ?

La « Loi 16 » est le nom courant du projet de loi n° 16, adopté par l'Assemblée nationale du Québec en 2019. Son titre officiel est long, mais son objectif est simple : mieux encadrer l'inspection des bâtiments et la copropriété divise, pour éviter que des immeubles se dégradent faute d'entretien planifié et de fonds suffisants.

Cette loi modifie le Code civil du Québec. L'article clé pour les syndicats de copropriétaires est l'article 1070.2 du Code civil du Québec (LégisQuébec). Il impose au syndicat deux obligations principales : tenir un carnet d'entretien de l'immeuble et obtenir, périodiquement, une étude du fonds de prévoyance. La même loi a aussi créé l'attestation sur l'état de la copropriété (art. 1068.1), que le syndicat doit remettre en 15 jours lors de la vente d'une fraction.

Pendant plusieurs années, ces obligations sont restées en attente d'un règlement d'application qui devait en préciser les détails : contenu des documents, professionnels habilités, délais. Ce règlement — le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (CCQ, r. 8.01), édicté par le décret 991-2025 — a été publié le 30 juillet 2025 à la Gazette officielle du Québec et est entré en vigueur le 14 août 2025. C'est ce règlement qui rend les obligations concrètes ; combiné à l'article 151 de la Loi 16, il donne aux copropriétés existantes jusqu'au 15 août 2028.

Ce que ça change pour votre conseil d'administration

Avant la Loi 16, plusieurs syndicats tenaient déjà un dossier d'entretien et cotisaient à un fonds de prévoyance, mais chacun le faisait à sa manière. Désormais, le contenu, les auteurs et la fréquence de révision de ces documents sont encadrés. Pour un conseil d'administration formé de bénévoles, cela signifie surtout : planifier, budgéter et s'entourer des bons professionnels avant l'échéance.

Ma copropriété est-elle visée par la Loi 16 ?

Si votre immeuble est une copropriété divise (c'est-à-dire qu'une déclaration de copropriété a été publiée et qu'un syndicat de copropriétaires administre les parties communes), alors oui, votre copropriété est visée.

L'enjeu est loin d'être marginal : le Québec comptait 366 527 unités de copropriété divise au rôle d'évaluation en 2022 et au moins 28 573 syndicats, selon les documents déposés par le ministère de l'Habitation avec le projet de règlement.

Il n'y a pas de seuil de taille. Les obligations s'appliquent autant à un duplex ou un triplex détenu en copropriété divise qu'à une tour de plusieurs centaines d'unités. La différence est dans l'ampleur des documents : le carnet d'entretien d'un petit immeuble sera beaucoup plus court que celui d'un grand ensemble, mais il est tout aussi obligatoire.

À l'inverse, la copropriété indivise (sans déclaration de copropriété ni syndicat) n'est pas visée par ces obligations. Les coopératives d'habitation et les immeubles locatifs détenus par un seul propriétaire ne le sont pas non plus en tant que tels. En cas de doute sur votre statut, consultez votre déclaration de copropriété ou un juriste, et référez-vous aux pages sur la copropriété de Québec.ca.

Les copropriétés nouvellement constituées ne bénéficient pas du même délai que les existantes : le règlement prévoit des modalités particulières pour les nouveaux syndicats. Si votre copropriété vient d'être créée, vérifiez les délais applicables à votre situation auprès d'un professionnel ou dans le texte du règlement.

Que doit contenir le carnet d'entretien ?

Le carnet d'entretien est la « mémoire » de l'immeuble. C'est un document structuré qui décrit les parties communes, retrace ce qui a été fait et planifie ce qui doit l'être. Bien tenu, il permet à un nouveau conseil d'administration, à un gestionnaire ou à un professionnel de comprendre l'état de l'immeuble sans repartir de zéro.

Le règlement (art. 2 et 3) est précis. Le carnet contient d'abord un inventaire et une description des parties communes — et des éléments des parties privatives dont le syndicat est responsable — puis, pour chaque matériau, appareil ou équipement :

• la date d'installation, si elle est connue ;
• les travaux d'entretien requis, leur fréquence et la date à laquelle ils ont été faits ;
• les réparations courantes et leur date ;
• les contrats d'entretien et de réparation, les garanties en vigueur, les rapports d'inspection ou d'expertise et les manuels d'entretien du fabricant, le cas échéant.

L'article 3 ajoute une exigence souvent sous-estimée : une section exclusive estimant l'état et la durée de vie utile restante de chaque composante, avec la planification des réparations majeures et des remplacements sur au moins les 25 prochaines années, année de réalisation estimée à l'appui. Et la personne qui établit ou révise le carnet signe une déclaration confirmant que les lieux ont été examinés sur place (art. 6) : le carnet ne se remplit pas à distance.

En cas de doute sur un élément précis, référez-vous au texte du règlement ou au professionnel qui établit votre carnet. Pour un portrait détaillé (contenu type, modèle téléchargeable, comparaison papier, Excel ou logiciel), consultez notre guide du carnet d'entretien.

Un document établi par un professionnel, puis tenu à jour en continu

Le carnet doit être établi par un professionnel autorisé (voir le tableau plus bas). Ensuite, il doit rester à jour : le syndicat y consigne les entretiens et travaux au fur et à mesure, et un professionnel le révise au moins tous les cinq ans. Un carnet laissé dans un classeur perd vite sa valeur ; c'est précisément pour la tenue à jour qu'un outil comme notre carnet d'entretien électronique a été conçu.

Qu'est-ce que l'étude du fonds de prévoyance ?

Le fonds de prévoyance est l'épargne collective du syndicat, réservée aux réparations majeures et au remplacement des parties communes : refaire la toiture, remplacer l'ascenseur, refaire la membrane du stationnement. Le fonds lui-même n'est pas une nouveauté : il est obligatoire depuis 1994 (article 1071 du Code civil). Ce que la Loi 16 ajoute, c'est l'obligation d'en fixer les cotisations sur la base d'une étude professionnelle plutôt que d'une intuition. L'étude du fonds de prévoyance répond à une question que tout conseil d'administration se pose : « cotisons-nous assez ? »

Le règlement (art. 8) impose un contenu minimal précis, calculé à partir de la planification sur 25 ans du carnet d'entretien :

• le solde du fonds de prévoyance utilisé pour l'étude ;
• une estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement à l'année prévue au carnet ;
• une recommandation sur le montant devant être disponible au fonds au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement ;
• une explication des calculs — l'étude doit montrer son raisonnement, pas seulement ses conclusions. Elle est signée et datée par son auteur (art. 9).

Le Code civil prévoit que les sommes versées au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations de cette étude. Autrement dit, l'étude n'est pas un document décoratif : elle guide directement le budget du syndicat et les cotisations des copropriétaires. Comme le carnet, elle doit être révisée au moins tous les cinq ans.

La loi prévoit aussi les situations imparfaites : tant que le syndicat n'a pas fixé les cotisations sur la base d'une étude, il doit verser au fonds au moins 5 % des contributions aux charges communes (art. 153 de la Loi 16) ; et si la première étude révèle un fonds insuffisant, le conseil doit fixer des versements qui le rendent suffisant dans un horizon d'au plus 10 ans (art. 154). Dans une copropriété neuve, le promoteur verse quant à lui 0,5 % de la valeur de reconstruction jusqu'à l'obtention de l'étude (art. 1071 C.c.Q.).

Pour visualiser l'effet de ces recommandations sur vos cotisations dans le temps, voyez notre module fonds de prévoyance et son simulateur de scénarios. Pour approfondir (coûts, contenu, préparation), lisez notre guide de l'étude du fonds de prévoyance ; pour un premier ordre de grandeur, notre calculateur gratuit projette votre fonds sur 25 ans, sans compte.

Qui a le droit de préparer ces documents ?

C'est l'un des apports majeurs du règlement : les documents exigés par la Loi 16 ne peuvent pas être préparés par n'importe qui. Ils doivent être établis par des membres d'ordres professionnels reconnus, qui engagent leur responsabilité professionnelle.

Avant de retenir un professionnel, vérifiez qu'il est bien inscrit au tableau de son ordre : l'Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ), l'Ordre des architectes du Québec (OAQ), l'Ordre des technologues professionnels du Québec (OTPQ) et l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) offrent tous un répertoire de leurs membres. La liste exacte des professionnels habilités pour chaque document est fixée par le règlement : en cas de doute, référez-vous au texte officiel ou demandez au professionnel de confirmer son habilitation par écrit.

Quelles sont les échéances de la Loi 16 ?

Voici la ligne du temps à retenir. La date qui concerne la plupart des syndicats existants est celle du 15 août 2028.

D'où vient le 15 août 2028 ? L'article 151 de la Loi 16 exige que les documents soient obtenus « au plus tard le jour qui suit de trois ans l'entrée en vigueur du règlement », et Québec.ca confirme l'interprétation : « un délai de trois ans et un jour », soit le 15 août 2028 (certains acteurs du milieu citent le 14 août — ne jouez pas votre conformité à un jour près). Autres délais utiles : dans une copropriété neuve, le promoteur doit remettre le carnet et l'étude au syndicat dans les 30 jours de l'assemblée de transition (art. 1106.1 C.c.Q.) ; une fois obtenus, les documents doivent être rendus disponibles aux copropriétaires dans les 60 jours (art. 152) ; et un carnet ou une étude déjà obtenu depuis le 14 août 2023 demeure valide pour son cycle si son auteur remplissait les conditions du règlement (art. 14).

Trois ans peuvent sembler longs, mais la demande pour les professionnels qualifiés augmente à mesure que l'échéance approche. Un syndicat qui attend 2028 pour chercher un professionnel risque de faire face à des délais et à des prix plus élevés.

Combien ça coûte de se conformer à la Loi 16 ?

Il n'existe pas de grille tarifaire officielle. Le coût du carnet d'entretien et de l'étude du fonds de prévoyance dépend surtout de trois facteurs : la taille de l'immeuble (nombre d'unités, superficie des parties communes), son âge et son état, et la qualité des documents déjà disponibles (plans, historique de travaux, factures).

Des chiffres sourcés plutôt que des impressions. L'analyse d'impact réglementaire du gouvernement du Québec (mai 2024) retient un coût moyen de 4 000 $ pour l'établissement du duo carnet + étude et de 1 750 $ pour leur révision (sondage 2023 auprès des syndicats). Côté marché, le RGCQ (novembre 2025) situe l'étude du fonds entre 2 500 $ et 3 500 $ pour une petite copropriété, souvent 8 000 $ à 10 000 $ (avec des variations de 5 000 $ à 15 000 $) au-delà de 25 unités, et 20 000 $ et plus pour les ensembles de 100 unités et plus. Ces fourchettes varient selon l'immeuble et le dossier fourni : la seule façon d'avoir un prix fiable est de demander plusieurs soumissions, en comparant ce qui est inclus (visite, rapport, horizon, accompagnement).

À ces honoraires professionnels s'ajoute, si vous le souhaitez, un outil pour tenir le carnet à jour au quotidien. Le logiciel Carnet Condo coûte 3,50 $ par unité par mois (minimum de 250 $ par année), sans frais d'installation. Les détails sont sur notre page tarifs.

Une dépense… qui en évite d'autres

Une étude du fonds de prévoyance bien faite évite les cotisations spéciales imprévues, qui se chiffrent souvent en milliers de dollars par copropriétaire lorsqu'une réparation majeure arrive sans épargne. Vu sous cet angle, la conformité à la Loi 16 est moins une dépense qu'un outil de prévisibilité pour tous les copropriétaires.

Que risque un syndicat non conforme ?

Soyons factuels : la Loi 16 ne crée pas, à ce jour, de « police de la copropriété » qui distribuerait des amendes aux syndicats en retard. Les conséquences d'une non-conformité sont plutôt civiles et pratiques, et elles sont bien réelles.

La responsabilité des administrateurs. Les membres du conseil d'administration doivent agir avec prudence et diligence. Ignorer une obligation légale connue, documentée et assortie d'une échéance pourrait leur être reproché, par exemple si un défaut d'entretien cause un dommage. Se conformer, c'est aussi se protéger comme administrateur bénévole.

Les ventes d'unités. Lors d'une vente, le notaire et l'acheteur demandent au syndicat une attestation sur l'état de la copropriété, prévue à l'article 1068.1 du Code civil du Québec (introduit par la Loi 16), et les acheteurs avisés (et leurs courtiers) réclament de plus en plus le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance. Des documents manquants peuvent retarder une transaction, faire fuir un acheteur ou peser sur le prix de vente des unités. Notre guide de l'attestation du syndicat détaille qui la signe, ce qu'elle contient et comment la produire rapidement.

Les assurances. Les assureurs de copropriétés s'intéressent de près à l'entretien des immeubles. Un syndicat capable de démontrer un entretien planifié et documenté se présente sous un bien meilleur jour au moment de renouveler sa police ou de négocier après un sinistre.

Aucun de ces risques ne justifie la panique, mais tous justifient de commencer maintenant, pendant que les délais et les prix des professionnels sont encore raisonnables. Notre page conformité Loi 16 détaille comment Carnet Condo aide votre syndicat à suivre chaque exigence.

Par où commencer ? La checklist du syndicat

Voici un plan d'action simple, à l'échelle d'un conseil d'administration bénévole. Chaque étape peut être franchie en quelques semaines. Pour la version détaillée à cocher en réunion du conseil, utilisez notre checklist Loi 16 gratuite et imprimable.

1. Faites l'inventaire de ce que vous avez déjà. Plans, factures de travaux, rapports d'inspection, contrats d'entretien, déclaration de copropriété : plus votre dossier est complet, moins le professionnel facturera d'heures pour reconstituer l'historique.
2. Inscrivez l'échéance du 15 août 2028 à l'ordre du jour du conseil et prévoyez le budget nécessaire dès le prochain exercice financier. Informez les copropriétaires en assemblée : une obligation expliquée tôt passe toujours mieux qu'une facture surprise.
3. Obtenez des soumissions de professionnels autorisés (ingénieur, architecte, technologue professionnel, évaluateur agréé) pour le carnet et l'étude. Comparez au moins deux ou trois offres. Notre formulaire de soumission vous met en contact avec un professionnel de votre région en 60 secondes, gratuitement.
4. Faites établir le carnet d'entretien et réaliser l'étude du fonds de prévoyance, puis présentez les conclusions aux copropriétaires et ajustez les cotisations au fonds de prévoyance en conséquence.
5. Choisissez l'outil qui tiendra le carnet à jour. Un carnet conforme mais jamais mis à jour perd sa valeur dès la première année. Un carnet d'entretien électronique permet de consigner chaque entretien, de recevoir des rappels et d'arriver préparé à la révision quinquennale.
6. Planifiez le cycle de 5 ans. Notez dès maintenant la date de la prochaine révision du carnet et de l'étude, et intégrez-la à votre calendrier de gouvernance (assemblées, budget, assurances).